Articles

Законный режим имущества супругов

Published on: 24 February 2003

Источник: "Салон недвижимости", №2

Отношения, складывающиеся в семье по поводу недвижимости, традиционно начинают волновать в тот момент, когда, увы, возникают прецеденты самого неприятного свойства. Приобретая имущество, особенно недвижимое, человек редко задумывается о том, какой груз ответственности он на себя взваливает.А между тем недвижимость может служить как яблоком раздора, так и точкой примирения. Давайте разберемся и постараемся оградить себя от возможных недоразумений, которые зачастую возникают из-за простой юридической неосведомленности. Тема очередной юридической консультации адвоката Анатолия КУЧЕРЕНЫ - взаимоотношения родственников, связанные с недвижимостью.

Рассматривая сделки с недвижимостью с точки зрения семейных отношений, определимся с общими правилами владения и распоряжения имуществом супругами. Законный режим имущества супругов - совместная собственность. Этот режим действует, если брачным договором не установлено иное. То есть владение, пользование и распоряжение имуществом, нажитым супругами

во время брака, осуществляется по закону или договору. При отсутствии между супругами соответствующего договора имущество, нажитое во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака, относятся доходы каждого из супругов: - от трудовой деятельности;

- предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;

- полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие).

Общим имуществом супругов являются:

- приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи;

- ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;

- любое другое имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого и кем из супругов внесены денежные средства.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Таким образом, для определения объема прав на имущество не имеет значения, кто зарабатывал денежные средства для его приобретения, а кто при этом занимался домашним хозяйством.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное каждым из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Правила распоряжения совместной собственностью

Правила распоряжения совместной собственностью предусматривают, что владельцы сообща пользуются и распоряжаются ею. Сделки по распоряжению указанной собственностью может совершать любой из сособственников, однако если сделка требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации на ее совершение требуется согласие другого сособственника. Если доли в совместной собственности участниками или законом не определены, они признаются равными.

Сегодня участниками совместной собственности могут быть только супруги или члены колхозного двора, однако по закону о приватизации передача муниципального жилья в собственность лиц, занимающих это жилье по договору социального найма, может осуществляться в совместную собственность. Таким образом, совместными собственниками могут оказаться не только супруги, но и дети, бабушки и дедушки, дяди и тети и другие родственники, проживавшие до приватизации совместно.

По правилам, действовавшим до 1995 года в области оформления наследства, участники совместной собственности наследовали долю после умершего сособственника автоматически, и наследственное дело не открывалось. Можно было оформить договор отчуждения недвижимости, один из совместных собственников по которому умер, а свидетельство о праве на наследство не было оформлено.

С 01 января 1995 года вступил в силу новый Гражданский Кодекс, согласно которому наследство открывается после умершего участника общей совместной собственности в обязательном порядке. Чтобы определить эту долю, оформляется дополнительный документ, а именно соглашение об определении долей в недвижимом имуществе участников совместной собственности и наследника. После того, как доли определены, можно оформлять свидетельство о праве на наследство умершего сособственника.

В период между принятием первой части нового Гражданского Кодекса (1995 год) и вступлением в силу третьей его части, существенно расширившей круг наследников по закону, суды были завалены делами о признании права собственности на долю в приватизированной в совместную собственность квартире после умершего дальнего родственника, не оставившего завещания в пользу кого-то из тех, с кем он проживал в приватизированной квартире.

Если недвижимое имущество приобретено в браке безвозмездно, или приобретено до брака, для отчуждения указанного имущества согласия другого супруга не требуется. Если супруг приобретает недвижимое имущество по возмездной сделке, или отчуждает приобретенное в браке за счет совместных средств недвижимое имущество, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на осуществление указанной сделки. В противном случае супруг, чьи права были нарушены в результате указанной сделки, может в судебном порядке требовать признания недействительным заключенного ранее договора.

Раздел общего имущества супругов

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредиторов требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в их общем имуществе. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности его имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производится в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из них. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.

При разделе общего имущества и определении долей в нем доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Брачный договор

Если при совершении сделки с недвижимостью супруг хочет приобрести имущество в индивидуальную собственность и впоследствии распоряжаться им по своему усмотрению, используется такая форма соглашения с супругом, как брачный договор.

Брачный договор - это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Брачным договором супруги вправе изменить режим совместной собственности на долевой или раздельный режим собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении уже имеющегося имущества, так и в отношении будущего имущества супругов. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично на основаниях, предусмотренных для недействительности сделок, а также - по требованию одного из супругов, если условия договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.

Все чаще сделки с недвижимостью сопровождают брачные договоры. Рассмотрим такой случай: семья (отец, мать и их сын, состоящий в браке), имеет квартиру, которую они хотели бы обменять на большую площадь или разъехаться. Такой вариант возможен путем заключения соответствующих договоров купли-продажи. При этом вновь приобретаемое жилье автоматически становится совместной собственностью молодой семьи. Поскольку приватизированная квартира была получена родителями от государства и занималась до последнего времени по договору найма, им психологически трудно смириться с тем, что кто-то посторонний (в нашем случае супруга сына) может иметь права на жилье, приобретенное в результате продажи их квартиры. В таком случае, не допуская внутрисемейного конфликта, целесообразно было бы обратиться к практике оформления брачного договора.

При заключении такого договора следовало бы предусмотреть, что вновь приобретаемое жилье или доля в праве собственности становятся личной собственностью сына, и он имеет право распоряжаться им по своему усмотрению.

Другой случай. Если у супруга крупные вложения в недвижимость связаны с предпринимательской деятельностью или он не хочет ставить в известность своего супруга о приобретаемом недвижимом имуществе, брачный договор дает ему возможность распоряжаться недвижимостью, а также денежными средствами на ее приобретение, по своему усмотрению.

Судебная практика по признанию недействительным заключенного брачного договора еще только складывается, но следует учитывать, что суд всегда будет защищать интересы того супруга, права которого могут быть ущемлены брачным договором.

Недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним

Законными представителями несовершеннолетних в сделках, осуществляемых в области недвижимости, являются их родители, усыновители, опекуны (попечители). При этом действует основополагающий принцип - ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. При заключении сделок с недвижимостью за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет действуют их родители, усыновители, опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают такие сделки с согласия родителей, усыновителей, попечителей.

За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет действуют их родители, усыновители, опекуны. Для этого нужно на сделку представить свидетельство о рождении ребенка родителям и усыновителям. Опекунам необходимо иметь при себе документ, подтверждающий их полномочия, выдаваемый органами опеки и попечительства. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет действуют самостоятельно, представив на сделку помимо паспорта, свидетельство о рождении. Этим документом подтверждается родство с законными представителями, дающими согласие на совершение сделки.

Если сделка совершается в отсутствие несовершеннолетнего, существуют правила составления доверенностей на проведение указанных сделок. А именно: доверенность на проведение сделки от имени детей до 14 лет дают их родители, усыновители, опекуны, действующие за несовершеннолетних (это отражается в составляемом документе). Дети от 14 до 18 лет дают доверенность на совершение сделки сами, действуя с согласия родителей, усыновителей, попечителей.

Для совершения сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних, в том числе обмена или дарения, сдаче его в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства.

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. В Москве - это Управы муниципальных округов. Решение о проведении сделки с недвижимостью принимается специально созданной комиссией при Управе, затем оформляется Распоряжением Главы Управы муниципального округа. Практика выдачи указанных разрешений показывает, что отчуждение недвижимости разрешается при условии одновременного выделения несовершеннолетнему в качестве компенсации адекватной недвижимости или денежной компенсации с помещением ее на расчетный счет в Сбербанке РФ на имя несовершеннолетнего. Предположим, имеется квартира, сособственником которой является ребенок. Семья планирует поменять указанное жилье на большее, или хочет переехать в другой район. Подобрав нужный вариант, родители собирают необходимый пакет документов на обе квартиры и подают заявление в органы опеки и попечительства. В этом случае продажа квартиры, в которой сособственником является несовершеннолетний, осуществляется при условии одновременного приобретения другой недвижимости с выделением в собственность ребенка аналогичной доли.

Защищая права несовершеннолетних, закон устанавливает следующее правило при заключении сделок между опекунами, попечителями и подопечными: нельзя совершать сделки между опекунами, попечителями, их близкими родственниками и подопечными, кроме передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Довольно часто встречающаяся ситуация: родители хотят продать квартиру, в которой проживают совместно с детьми и являются сособственниками, а вырученную сумму планируют вложить в новостройку. На время строительства они переезжают к родственникам. Поскольку дети - собственники, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку. В качестве компенсации ребенку выделяется доля в праве собственности бабушки или дедушки путем заключения договора дарения. Интересы ребенка представляют его родители, дарителем выступает бабушка или дедушка. Аналогичным способом можно наделить ребенка собственностью в собственном жилье родителей. В этом случае дарителем выступает собственник (отец или мать), одаряемого представляет другой родитель. Договоры купли-продажи в этих ситуациях недопустимы. Они противоречат действующему законодательству и ничтожны с момента заключения (поскольку не выполнено разрешение органов опеки на продажу основной квартиры, следовательно, договор купли-продажи этой квартиры недействителен).

Аналогичные правила применяются к договорам мены, также являющимся возмездными сделками. Только в случае договора мены происходит передача права собственности в обмен на право собственности, а в договоре купли-продажи - передача права собственности в обмен на денежные средства. При совершении сделок по дарению на имя несовершеннолетних недвижимого имущества нужно также иметь в виду, что имущество, полученное в порядке дарения, облагается большим налогом. Поэтому целесообразно совершать такие сделки, зарегистрировавшись по месту жительства дарителя в жилом помещении, являющемся объектом сделки. В этом случае можно воспользоваться льготой по налогу на дарение (лица, проживающие совместно в жилом помещении, являющемся объектом сделки, освобождаются от уплаты указанного налога).

Бывают случаи, когда органы опеки дают согласие на сделку при условии последующего оформления в квартире-новостройке доли собственности на имя несовершеннолетнего. Тогда в Управу необходимо представить инвестиционный контракт, из которого следует, что одной из сторон в договоре инвестирования является ребенок. Это (по окончании строительства и оформлении документов на приобретенное жилье) дает возможность сделать ребенка собственником.

Наследование

Супруги наравне с детьми и родителями являются наследниками первой очереди по закону, если наследование по закону не отменено завещанием. Кроме того, нетрудоспособные супруги (достигшие возраста 55 лет - женщины, 60 лет - мужчины, инвалиды I, II, III групп) имеют право на обязательную долю в наследстве, если наследование осуществляется по завещанию. Обязательная доля представляет собой не менее половины той доли имущества, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону.

Если имущество приобретено в браке на имя того из супругов, после смерти которого открывается наследство, переживший супруг может оформить у нотариуса свидетельство о праве на супружескую долю, составляющую одну вторую долю от имущества, приобретенного в совместном браке. На оставшуюся долю открывается наследство в общем порядке: по завещанию или по закону. При этом супруг наследует эту долю наравне с другими наследниками.

Супруги освобождаются от уплаты налога на имущество, полученное в порядке наследования или дарения, а также от уплаты нотариального тарифа при оформлении свидетельства о праве на наследство.

Дети также являются наследниками первой очереди по закону. Поэтому в наследственном имуществе они приобретают равную долю с супругами и родителями наследодателя. Кроме того, если наследование осуществляется по завещанию, дети наследодателя (несовершеннолетние к моменту открытия наследства или нетрудоспособные) имеют право на обязательную долю в наследстве.

Если наследодатель имеет детей от нескольких браков, на права наследников это никак не влияет. Бывшие супруги не наследуют, а дети (пусть даже от прежних браков) имеют равные права на наследуемое имущество. Это создает дополнительные трудности для последней семьи наследодателя. Особенно в случае, если переживший супруг не осведомлен о том, какие потенциальные наследники могут объявиться и претендовать на долю в имуществе наследодателя. Довольно распространенный случай, когда в квартире наследодателя, приобретенной в последнем совместном браке, выделяется доля несовершеннолетнему ребенку от предыдущего брака. При этом последняя семья остается проживать в этой квартире, испытывая определенные трудности: ни поменять жилье, ни распорядиться им другим образом по своему усмотрению она не может, так как необходимо учитывать интересы еще одного собственника. Если жилье небольшое по размеру и недорогое по стоимости, можно договориться о финансовой компенсации. Но если это, к примеру, коттедж с большим земельным участком, то финансовая компенсация едва ли возможна (наследник может требовать выдела своей доли в натуре). Эта ситуация скорее всего станет предметом раздора и выльется в долгую судебную тяжбу о разделе наследственного имущества. Когда родители лишаются родительских прав в судебном порядке, они не могут являться наследниками своих детей. Однако дети наследуют после родителей, лишенных родительских прав, в общем порядке.

Сделки с недвижимостью, как можно было убедиться, представляют собой широкий спектр разнообразных правоотношений, которые в том числе учитывают и имущественные интересы сторон. Действующее законодательство позволяет выбрать ту форму взаимоотношений, которая отвечает потребностям граждан и может разрешить самые разные конфликты, учитывая насущные интересы супругов и детей. Требуется только одно - ваша предусмотрительность и своевременное обращение за помощью к профессионалам.

Site map

Contact

© Anatoly Kucherena. All rights reserved.