Салон недвижимости

"Земельному вопросу" в России - много лет. Именно он стал "камнем преткновения" при проведении крестьянской реформы 1861 года.
Лозунг "земля - крестьянам" был одним из основных идеологических "столпов" в 1917 году... Прошло немало времени, чтобы мы наконец поняли: частная собственность на землю необходима, без нее не будет развиваться экономика страны, станет невозможен инвестиционный процесс. В новейшей российской истории споры о приобретении земельных участков в частную собственность ведутся давно. "Земельный вопрос" из плоскости законодательной, правовой переместился на политическую арену, став предметом нешуточных баталий на самом высшем уровне. Так можно ли стать собственником земли в России? Если можно, то кто обладает приоритетным правом покупки? Каковы условия заключения сделки? Какова степень ответственности продавца и приобретателя земли? На эти вопросы отвечает ведущий рубрики "Юридический АспектЪ" Анатолий КУЧЕРЕНА.

В данной статье мы рассмотрим основные способы приобретения прав собственности на землю в Российской Федерации с учетом интересов потенциальных приобретателей земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного и дачного строительства, возведения различных видов недвижимости в предпринимательских целях и расположенных преимущественно на территории Москвы и Московской области.

Впервые с принятием 25.10.2001 г. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) в истории советской и "постперестроечной"" России институт частной собственности на землю урегулирован в достаточной степени детально и на кодификационном уровне для возможности реализации прав граждан и юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. При этом учитывается преимущество норм земельного законодательства перед нормами гражданского.

Итак, субъектами частной собственности на землю могут быть физические и юридические лица. При этом впервые закон допускает в качестве субъектов права частной собственности на землю не только российских граждан, но и - с определенными ограничениями, - иностранцев. Учитывая наиболее актуальные моменты для потенциальных приобретателей, мы не будем рассматривать вопросы приобретения и оборота земель сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и других менее актуальных видов (по целевому назначению) земель. Также, крайне поверхностно упомянем "иные" права на землю, более распространенные в недавней истории российского землепользования, нежели право собственности, но тесно связанные с ним.

В настоящее время ЗК предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитуты (права ограниченного пользования землей), аренду, право безвозмездного срочного пользования. Некоторые из них будут актуальны при рассмотрении способов получения земли в частную собственность. Коротко напомним, что само по себе право собственности есть совокупность одновременно трех правомочий собственника: владение, пользование и распоряжение имуществом (в различных комбинациях, за исключением распоряжения, они присущи любому "иному" вещному или обязательственному праву на землю). Только собственник, в отличие от иных титульных владельцев, вправе защищать свои права путем истребования имущества из чужого незаконного владения, истребования в определенных случаях имущества от добросовестного приобретателя, устранения всякого нарушения его права, не связанного с владением (статьи 301, 302, 304 ГК РФ).

Итак, в соответствии со статьями 15, 25 ЗК право собственности на землю возникает по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом и федеральным законами, и с момента государственной регистрации права. Гражданский кодекс содержит достаточный перечень оснований возникновения права собственности, среди которых к земельным отношениям применимы следующие основания:

- в результате сделки (например, купли-продажи, мены, дарения, принятия наследства по завещанию, внесения вклада в уставный капитал и т.д.);

- в результате правопреемства (например, при наследовании по закону, реорганизации юридического лица и переходе его прав к правопреемникам);

- в силу приобретательской давности (статья 234 ГК РФ предусматривает, что при непрерывном добросовестном и открытом владении недвижимостью в течение 15 лет к владельцу переходит право собственности на нее). Что касается оснований, предусмотренных федеральными законами, на данный момент к ним можно отнести, прежде всего, так называемое "переоформление" ранее полученных прав на землю, допускаемое или императивно требуемое нормами ЗК Есть смысл подробнее остановится на "переоформлении" прав на землю, так как оно представляется явлением достаточно массовым в недалеком будущем.

Затем мы рассмотрим с учетом особенностей земельного законодательства преобладающий способ получения земли в частную собственность - сделки. При этом считаю целесообразным акцентировать внимание именно на сделках с землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, так как приобретение земли у частного собственника на так называемом вторичном рынке в результате гражданско-правовой сделки четко и подробно урегулировано гражданским законодательством (нормами о сделках с недвижимым имуществом) и требует лишь грамотного юридического оформления. Конечно, и при приобретении земли на вторичном рынке необходимо учитывать нормы ЗК о целевом назначении той или иной категории земель, об ограничении ее оборота и т.д.

Право постоянного (бессрочного) пользования землей, полученное гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется за ними без ограничения срока, но при этом они получили право однократно (имеется в виду право относительно одного земельного участка) безвозмездно выкупить земельный участок у собственника (то есть у государства или муниципального образования). Так же и в отношении права пожизненного наследуемого владения - оно сохраняется бессрочно, при этом гражданам предоставляется право однократного выкупа участка. Понятно, что ограниченность правомочий, составляющих "иные" права, приводящая к ограничению оборота земли гражданами, рано или поздно изживет институт двух вышеупомянутых вещных прав. Иначе вопрос урегулирован с юридическими лицами, владеющими на праве постоянного пользования земельными участками (на данный момент таких субъектов землепользования преобладающее большинство). ЗК обязал их до 01.01.2004 года переоформить указанное право на право аренды (заключить договор аренды) или выкупить земельный участок в собственность по нормативной цене. Возможна ситуация, когда в качестве вклада в уставный капитал юридического лица было внесено право постоянного пользования земельным участком, соответственно это юридическое лицо также теперь обязано переоформить его и вправе выкупить участок в собственность. Понятно, что итогом такого "переоформления" является заключение договора купли-продажи, то есть по сути это все равно приобретение права собственности в результате сделки. Относительно таких "способов" получения земли в собственность, предусмотренных ЗК, как: предоставление земель из государственного или муниципального фонда (статья 28 ЗК); приобретение земельного участка, полученного в пользование при покупке находящейся на нем недвижимости, с использованием права преимущественной покупки (статья 35 ЗК); приобретение в собственность земельного участка при приватизации расположенного на нем недвижимого имущества (статья 36 ЗК), можно сделать единый вывод - они являются законодательно урегулированными процедурами совершения сделок с землей, в основном сделок купли-продажи.

Остановимся на наиболее существенных особенностях условий таких сделок Их объектом всегда является обособленный земельный участок, со сформированными кадастровыми характеристиками, за исключением правового режима его использования, то есть он имеет зафиксированные в земельном кадастре размеры, границы, местоположение, площадь, целевое назначение. Предоставление земельного участка всегда производится из государственного или муниципального фонда земли, за плату или в случаях, устанавливаемых законом, бесплатно (только для российских граждан и юридических лиц). Закон условно разделил процедуры предоставления земли для целей строительства (для граждан и юридических лиц) и в иных целях (для граждан). Предоставление земли для строительства объектов недвижимости возможно в двух вариантах: с предварительным согласованием размещения объекта или без такового. Последний вариант возможен только путем продажи на торгах в форме аукциона или конкурса, в результате которого заключается договор купли-продажи.

Порядок проведения торгов в данном случае регулируется нормами ГК РФ, устанавливающими условия действительности торгов, основания для оспаривания результатов торгов, процедуру проведения, в том числе повторных торгов и т.д. В торгах могут принимать участие не менее двух потенциальных покупателей. Организатором проведения торгов является либо собственник имущества, то есть в данном случае орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, либо специализированная лицензированная фирма - организатор торгов.

Напомним, что торги возможны в двух видах - конкурс (при наличии публично объявленных, равных для всех участников определенных требований и условий со стороны продавца либо организатора торгов) или аукцион (при наличии такого единственного критерия при отборе победителя торгов, как наивысшая из предложенных всеми участниками цена приобретения имущества). Протокол, отражающий результаты проведенных торгов, является основанием для подписания договора купли-продажи земельного участка между продавцом и победителем торгов. Торги являются достаточно специфическим, самостоятельным институтом гражданского права, детальное рассмотрение которого, с учетом судебной практики, требует отдельного детального анализа.

Второй вариант предоставления земли для строительства - при согласовании с местными органами власти размещения объекта - осуществляется также путем заключения договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти, принимаемого его специальной комиссией по итогам рассмотрения всей необходимой документации по выбранному и сформированному земельному участку и после его кадастрового оформления.

Предоставление земли гражданам, в любых иных целях, не связанных со строительством, также провозглашено статьей 34 ЗК и по решению местного органа власти может быть реализовано по заявлению гражданина. Понятно, что на практике формирование "новых" участков и передача их в собственность процедура крайне "болезненная" и на сегодняшний день представляет собой больше исключение, нежели правило. Данный способ приобретения гражданами земли в собственность предполагает наличие детального законодательно урегулированного на уровне местного самоуправления (например, на территории Московской области, это акты Глав районов) порядка такого предоставления, предельных размеров участков, нормативной цены земли и других существенных вопросов.

Что касается приобретения земли при покупке расположенной на ней недвижимости, то общее правило таково: при переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу, последнее приобретает права на соответствующий земельный участок в том объеме и на тех условиях, которыми обладал прежний собственник недвижимости. При этом ЗК совершенно справедливо в части 3 статьи 35 установил, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право преимущественной его покупки в соответствии с нормами ГК РФ. То есть при продаже земли именно собственник расположенных на ней строений в первую очередь вправе выкупить ее на условиях, предлагаемых продавцом всем потенциальным покупателям, а в случае его отказа уже вправе выкупать третьи лица. При этом у собственника недвижимости есть выбор: правило о преимущественном праве распространяется и на заключение договора аренды. Если же в рассмотренном выше случае покупки недвижимости земля находилась в государственной или муниципальной собственности, то способ приобрести ее для собственника недвижимости один - в порядке приватизации. Порядок приватизации имущества, в том числе земли, регулируется в большей степени приватизационным законодательством, в том числе и на региональном уровне.

В силу многочисленности законодательных актов, нет смысла делать их детальный обзор, коснемся лишь самых существенных моментов. Итак, часть! статьи 36 ЗК закрепила за собственниками недвижимости (и гражданами, и юридическими лицами) исключительное право на приватизацию земельных участков. Собственники недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле (как правило, их несколько или много), должны обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении земельного участка и приложением кадастрового плана. Соответствующий орган власти обязан в течение 2 недель принять решение о заключении договора купли-продажи или об отказе. Например, в случае создания товарищества собственников жилья, соответствующий земельный участок будет выделен в общую долевую собственность. Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" (№178-ФЗ от 21.12.2001 г.) предусмотрел, что первичная приватизация недвижимости, включая имущественные комплексы, предприятия и т. д., осуществляется только с одновременной приватизацией соответствующего земельного участка. Правда, за приобретателем недвижимости остается право на заключение договора аренды на срок до 9 лет, в том числе с условием о праве выкупа. Также в ходе первичной приватизации земельные участки могут быть получены юридическими лицами - открытыми акционерными обществами в качестве вкладов в уставный капитал.

Выше рассмотренные основания получения права собственности на землю являются общими для всех российских субъектов землепользования. При этом необходимо учитывать, что региональное и местное законодательство закрепляет свои особенности и детали вышеупомянутых условий и процедур приобретения земельных участков. Так, нормативные акты Москвы и Московской области имеют некоторые особенности. Москва как город федерального значения, самостоятельный субъект РФ и обладатель статуса столицы, конечно, шире всего использует законотворческие полномочия в области землепользования. В Москве четко произведено разграничение собственности федеральной и городской. Частная собственность на землю в принципе допускается московским законодательством (Ст.20, 25 Устава г. Москвы, ст. 16 закона г. Москвы № 34 "О платном землепользовании в г. Москве"), но при одном значительном обстоятельстве: земля из государственной или муниципальной (округа, района города) собственности может быть передана в собственность физических или юридических лиц только после принятия соответствующего закона. Земельные участки в Москве могут передаваться в частную собственность, но на предусмотренных не только федеральным, но и московским законодательством условиях.

На сегодняшний день случаев приобретения земли в частную собственность в Москве не было. В 1999 году законом "Об эксперименте по продаже земельных участков в городе Зеленограде, находящихся в собственности города Москвы" . была предпринята попытка приватизации московских земель в виде годового эксперимента. Из 13 выставленных на аукцион участков было выкуплено только 3. Официально причиной низкой активности инвесторов было названо отсутствие достаточного урегулирования на федеральном уровне вопросов собственности на землю. Но, исходя из практики других регионов и юридической оценки нормативной базы, можно однозначно сделать вывод о том, что это не так Дело в полном отсутствии местной (Зеленограда как муниципального образования) нормативной базы, не позволяющей в полной мере решить все вопросы, связанные с выкупом у города земель. Других попыток продажи земель пока не производилось. Важно, что большая часть земель в Москве вообще исключена из оборота - это земли общего пользования, занимающие в столице огромные площади. С 2001 года в Москве активно ведутся мониторинг и кадастровая оценка земель, видимо, и в целях последующего привлечения инвестиций через продажу земли. Понятно, что о вторичном рынке земли в Москве говорить еще очень и очень рано.

Что же касается Московской области, то здесь ситуация совсем другая. Общие основания приобретения земли в собственность реализуются в полной мере. Другое дело, что в области огромное количество районов, самостоятельно регулирующих нормативную цену земли и множество других важнейших вопросов, если и отнесенных к компетенции областной Администрации, то все равно решаемых непосредственно через Администрацию района. Для собственников недвижимого имущества, как физических так и юридических лиц, расположенного на территории области (на государственной земле), и используемого в предпринимательских целях, актуально "Положение о продаже находящихся в государственной собственности земельных участков под приватизированными и иными объектами недвижимости", утвержденное Постановлением Губернатора № 98-ПГ от 30.03.99 г. Они должны обратиться в Минмособлимущество с соответствующей заявкой и комплектом документов для заключения договора купли-продажи. При этом может быть выкуплен как весь участок, так и его часть.

Напомним, что во всех случаях нормативная цена земли устанавливается кратно ставке земельного налога, установленного в данном районе. Границы кратности в зависимости от численности данного поселения устанавливаются законом, минимальная цена не может быть менее пятикратной ставки земельного налога. Указанный порядок выкупа земли не распространяется на земли сел, поселков, пределов городских черт. Для граждан каких-либо особенностей приобретения земли в собственность в сравнении с изложенными выше, в Московской области нет. Необходимо лишь учитывать, что нормы предоставления участков, нормативная цена земли, ставки земельного налога и другие вопросы, вплоть до перечня необходимых к представлению документов, регулируются органами местного самоуправления каждого района области.

Наиболее распространенным для граждан является на сегодня приобретение земли путем переоформления уже существующих "иных" прав на землю и покупка ее на вторичном рынке у частных собственников. Учитывая специфику инфраструктуры Московской области, говорить о предоставлении земель из государственного фонда по заявлению граждан можно только как о явлении в порядке исключения.