Статьи
Недействительность сделок с недвижимостью
Опубликовано: 9 Января 2003
Источник: "Салон недвижимости"
Вы собрались купить дом. Или продать квартиру. Или совершить какую-то другую операцию с недвижимым имуществом. Традиционный вопрос, который волнует вас более всего, - юридическая чистота сделки. Все ли документы в порядке? Не предъявит ли кто-нибудь в будущем права на вашу собственность? Не возникнет ли повода расторгнуть сделку?
Ведущий рубрики "Юридический АспектЪ" адвокат Анатолий Кучерена рассказывает о случаях признания сделок недействительными и правовых последствиях этого.
В настоящей статье будут рассмотрены общие основания признания сделок недействительными и последствия такого признания для сторон по сделке, предусмотренные действующим гражданским законодательством РФ, с учетом особенностей, присущих сделкам со специфическим объектом - недвижимым имуществом.
Гражданским кодексом РФ в ст.ст.166-181 урегулированы все возможные основания признания любых видов сделок недействительными и процедуры применения последствий их недействительности. Важно понимать, что недействительные сделки могут быть в силу указания на то закона двух видов: оспоримые и ничтожные. Оспоримой является та сделка, которая может быть признана недействительной судом по иску лица, имеющего право на оспаривание данной сделки по закону. Например, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, находившейся в момент ее совершения под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Оспоримые сделки являются как бы условно недействительными, так как отказ суда в иске будет означать действительность рассматриваемой сделки. При этом стороны такой сделки несут права и обязанности по ней до вынесения решения суда о признании ее недействительной с момента совершения. Ничтожной является сделка в силу прямого указания закона. Эта сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Но общие последствия недействительности сделок могут быть применены по такой сделке только судом по иску заинтересованного лица либо по инициативе суда. Общие для недействительных сделок последствия их недействительности таковы:
- они не порождают юридических последствий для сторон, за исключением последствий, связанных с самой недействительностью;
- каждая из сторон по недействительной сделке обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке в натуре либо при невозможности - в деньгах, если законом прямо не предусмотрены иные последствия (имеет место так называемая двусторонняя реституция). При этом применение двусторонней реституции исключено в следующих случаях:
а) при односторонней сделке;
б) закон предусматривает иные конкретные последствия недействительности данной сделки (например, для сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ст.1б9 ГК РФ предусматривает особые варианты последствий в виде взыскания всего полученного по сделке в доход государства;
в) при прекращении существования одной из сторон к моменту признания сделки недействительной;
г) в случае объективной невозможности для одной из сторон возвратить все полученное по сделке ни в деньгах, ни в натуре.
В некоторых случаях оспоримая сделка может быть прекращена лишь на будущее время из-за невозможности игнорирования ее последствий, имеющих место к моменту вынесения судебного решения. Например, ничтожна сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного акта. Так, стороны могут с нарушением норм законодательства о приватизации совершить сделку купли - продажи объекта недвижимости, по которому была впоследствии покупателем начата и практически завершена перестройка (перепланировка) с привлечением подрядной организации. В данной ситуации суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, вправе, но не обязан, обязать лишь прекратить дальнейшие подрядные работы.
Существенный момент - срок исковой давности по признанию сделок недействительными и применению последствий недействительности сделок. ГК РФ установил в данном случае специальные сроки исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 1 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания сделки, либо со дня прекращения насилия или угрозы, под действием которых была совершена сделка.
Закон также допускает признание недействительной части сделки в тех случаях, когда возможно предположить, что сделка была бы совершена и без включения в нее данной части. При этом признание недействительной части сделки не влечет недействительности остальных ее частей.
Далее будут перечислены возможные варианты оснований ничтожности и оспоримости сделок, применимые, в том числе, и к сделкам с недвижимым имуществом. Поэтому при рассмотрении того или иного случая недействительности сделки возможно лишь акцентировать внимание на особенностях, связанных со спецификой объекта данных сделок.
Среди ничтожных сделок наиболее распространенными на практике являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст.1б8 ГК РФ). В данном случае закон или иной нормативный акт должны прямо запрещать совершать такие сделки. Например, запрещены сделки с земельными участками, изъятыми из оборота, запрещено отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем строений, если земля и строения принадлежат одному собственнику, или противоречат закону сделки с государственным имуществом без соблюдения процедуры, установленной приватизационным законодательством. Запрет может касаться и формы сделки. Так, ничтожна сделка с недвижимым имуществом, совершенная в простой письменной форме, если законом предусмотрена нотариальная форма ее совершения (например, договор ипотеки). Это же касается и государственной регистрации сделок, предусмотренной законом, что актуально для любых сделок с недвижимым имуществом. Ничтожны в силу закона сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные государственными или муниципальными предприятиями без согласия собственника. Необходимо учитывать оговорку статьи 168 ГК РФ о том, что законом может быть установлена оспоримость сделки, совершенной с нарушением законодательства, или предусмотрены иные последствия такого нарушения (например, крайне распространенное совершение сделки юридическим лицом без необходимой по закону лицензии статьей 173 ГК отнесено к случаям оспоримости, то есть только по иску определенных лиц она может быть признана судом недействительной). С учетом цели настоящего Заключения при рассмотрении сделок, противоречащих закону, целесообразно подробнее остановиться на особенностях ипотеки. Так, ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при залоге здания или сооружения по этому же договору должен быть передан в залог земельный участок, расположенный под ними или его функционально необходимая часть либо возможно заложить принадлежащие залогодателю права аренды на соответствующий земельный участок. То есть вопрос использования земельного участка потенциальным приобретателем предмета ипотеки есть обязательное существенное условие такого договора ипотеки, наличие которого требуется законом. Если же залогодателю не принадлежат ни право собственности, ни право аренды на соответствующий земельный участок, то вопрос решается иначе. В данном случае логична позиция судебной практики, выраженная в Информационном письме ВАС РФ (№ 61 от 27.02.2001 г.): не может оспариваться на основании противоречия закону сделка по ипотеке здания, заключенная без одновременного залога прав на землю, принадлежащей залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования. В силу применимых здесь ст. 37 ЗК РФ и ст.69 закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования, права залога не распространяются, следовательно к приобретателю заложенного здания, сооружения по нормам земельного законодательства перейдут права на землю на тех же условиях, на которых ими обладал прежний собственник здания, сооружения. Сделки, совершенные с целями, противными основам правопорядка и нравственности (к ним относят нормы морали, конституционные принципы, права и свободы граждан и т.д.), не характерны для оборота недвижимого имущества. Интересны они необходимостью наличия умысла хотя бы у одной из сторон по сделке, то есть сторона (стороны) должны заведомо осознавать, предвидеть противность такой сделки основам правопорядка и нравственности и желать наступления ее последствий. Примером таких сделок могут служить любые сделки, преследующие цель уклонения от налогов или сокрытия доходов, или сделки крупных государственных предприятий (казенных заводов) по незаконному отчуждению имущества, в том числе недвижимого. Статья 170 ГК РФ предусматривает ничтожность мнимой сделки, то есть той, которая совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и притворной сделки, то есть той, которая совершена для прикрытия другой сделки с наступлением соответствующих последствий, характерных для этой другой сделки (при этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, по соглашению сторон или по решению суда будут применены относящиеся к ней нормы закона). Типичные примеры притворных сделок - когда договор аренды помещения прикрывают договором о совместной деятельности или договором аренды производственного оборудования прикрывается договор аренды здания (помещения цеха, завода). В отличие от мнимой, притворная сделка может быть оспоримой, а значит и действительной, именно в отношении последствий той сделки, которая действительно имелась в виду сторонами. К ничтожным также относятся сделки, совершенные недееспособными гражданами (по иску опекуна допускается оспоримость такой сделки, если им будет доказана существенная выгода для недееспособного лица, получаемая в результате такой сделки), несовершеннолетними лицами до 14 лет.
Среди оспоримых сделок наиболее актуальны сделки юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности: это вышеупомянутые сделки без лицензий либо прямо ограниченные (запрещенные) учредительными документами. Важный момент: для признания такой сделки недействительной нужно доказать, что другая сторона должна была знать (или знала) о незаконности совершаемой ею сделки, то есть добросовестность контрагента презюмируется. Также крайне распространено совершение сделок при ограничении полномочий на их совершение, как физического, так и юридического лица. Это так называемые оспоримые сделки "с превышением полномочий". Например, директор филиала компании совершает сделку от имени компании по приобретению недвижимости по доверенности. При этом в уставе компании зафиксировано, что любые сделки с недвижимостью от имени компании совершаются только руководителем иили с предварительного одобрения Совета директоров. Часто в учредительных документах компаний ограничиваются суммы сделок, на совершение которых требуется получение специальных полномочий (разрешений). В любом случае такие сделки оспоримы при доказанности осведомленности контрагента об ограничениях полномочий, а судебная практика исходит из того, что контрагент должен удостовериться при совершении сделки в полномочиях представителя другой стороны.
Напомним, что также оспоримы сделки несовершеннолетних в возрасте с 14 до 18 лет, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей, когда такое согласие требуется по закону (например, для совершения сделки купли - продажи квартиры или дачи); сделки, совершенные под влиянием заблуждения, которые очень характерны для рынка недвижимости. Заблуждение одной из сторон имеет значение, если оно касается природы сделки или тождества ее предмета, при которых снижаются возможности его использования по назначению. Например, лицо приобрело жилое помещение, намереваясь полностью перепланировать и перестроить его с целью проживания в нем, а после заключения сделки выяснилось, что разрешение на перепланировку на законных основаниях получить невозможно и помещение не может быть использовано для проживания. Земельный кодекс РФ в ч.З и 4 ст. 37 ЗК РФ прямо предусмотрел те виды информации о земельном участке, предполагаемом к продаже, которые могут ввести покупателя в существенное заблуждение относительно предмета сделки, а также последствия в виде возмещения реального ущерба покупателю (в данном случае как раз будет иметь место оспоримая в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка). Еще одно основание оспаривания сделки - ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств. Для сделок с недвижимым имуществом актуальна возможность оспаривания именно кабальных сделок, то есть тех, которые заключены при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон вынужденно на крайне невыгодных для нее условиях. В данном случае эта сторона является потерпевшей и может оспорить сделку. Возмещение реального ущерба потерпевшей стороне в результате признания сделки недействительной присутствует в качестве последствий недействительности сделок наряду с двусторонней реституцией и обращением полученного в доход государства и характерно для сделок, совершенных под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, для кабальных сделок.
Вы собрались купить дом. Или продать квартиру. Или совершить какую-то другую операцию с недвижимым имуществом. Традиционный вопрос, который волнует вас более всего, - юридическая чистота сделки. Все ли документы в порядке? Не предъявит ли кто-нибудь в будущем права на вашу собственность? Не возникнет ли повода расторгнуть сделку?
Ведущий рубрики "Юридический АспектЪ" адвокат Анатолий Кучерена рассказывает о случаях признания сделок недействительными и правовых последствиях этого.
В настоящей статье будут рассмотрены общие основания признания сделок недействительными и последствия такого признания для сторон по сделке, предусмотренные действующим гражданским законодательством РФ, с учетом особенностей, присущих сделкам со специфическим объектом - недвижимым имуществом.
Гражданским кодексом РФ в ст.ст.166-181 урегулированы все возможные основания признания любых видов сделок недействительными и процедуры применения последствий их недействительности. Важно понимать, что недействительные сделки могут быть в силу указания на то закона двух видов: оспоримые и ничтожные. Оспоримой является та сделка, которая может быть признана недействительной судом по иску лица, имеющего право на оспаривание данной сделки по закону. Например, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, находившейся в момент ее совершения под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Оспоримые сделки являются как бы условно недействительными, так как отказ суда в иске будет означать действительность рассматриваемой сделки. При этом стороны такой сделки несут права и обязанности по ней до вынесения решения суда о признании ее недействительной с момента совершения. Ничтожной является сделка в силу прямого указания закона. Эта сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Но общие последствия недействительности сделок могут быть применены по такой сделке только судом по иску заинтересованного лица либо по инициативе суда. Общие для недействительных сделок последствия их недействительности таковы:
- они не порождают юридических последствий для сторон, за исключением последствий, связанных с самой недействительностью;
- каждая из сторон по недействительной сделке обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке в натуре либо при невозможности - в деньгах, если законом прямо не предусмотрены иные последствия (имеет место так называемая двусторонняя реституция). При этом применение двусторонней реституции исключено в следующих случаях:
а) при односторонней сделке;
б) закон предусматривает иные конкретные последствия недействительности данной сделки (например, для сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ст.1б9 ГК РФ предусматривает особые варианты последствий в виде взыскания всего полученного по сделке в доход государства;
в) при прекращении существования одной из сторон к моменту признания сделки недействительной;
г) в случае объективной невозможности для одной из сторон возвратить все полученное по сделке ни в деньгах, ни в натуре.
В некоторых случаях оспоримая сделка может быть прекращена лишь на будущее время из-за невозможности игнорирования ее последствий, имеющих место к моменту вынесения судебного решения. Например, ничтожна сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного акта. Так, стороны могут с нарушением норм законодательства о приватизации совершить сделку купли - продажи объекта недвижимости, по которому была впоследствии покупателем начата и практически завершена перестройка (перепланировка) с привлечением подрядной организации. В данной ситуации суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, вправе, но не обязан, обязать лишь прекратить дальнейшие подрядные работы.
Существенный момент - срок исковой давности по признанию сделок недействительными и применению последствий недействительности сделок. ГК РФ установил в данном случае специальные сроки исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 1 года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания сделки, либо со дня прекращения насилия или угрозы, под действием которых была совершена сделка.
Закон также допускает признание недействительной части сделки в тех случаях, когда возможно предположить, что сделка была бы совершена и без включения в нее данной части. При этом признание недействительной части сделки не влечет недействительности остальных ее частей.
Далее будут перечислены возможные варианты оснований ничтожности и оспоримости сделок, применимые, в том числе, и к сделкам с недвижимым имуществом. Поэтому при рассмотрении того или иного случая недействительности сделки возможно лишь акцентировать внимание на особенностях, связанных со спецификой объекта данных сделок.
Среди ничтожных сделок наиболее распространенными на практике являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст.1б8 ГК РФ). В данном случае закон или иной нормативный акт должны прямо запрещать совершать такие сделки. Например, запрещены сделки с земельными участками, изъятыми из оборота, запрещено отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем строений, если земля и строения принадлежат одному собственнику, или противоречат закону сделки с государственным имуществом без соблюдения процедуры, установленной приватизационным законодательством. Запрет может касаться и формы сделки. Так, ничтожна сделка с недвижимым имуществом, совершенная в простой письменной форме, если законом предусмотрена нотариальная форма ее совершения (например, договор ипотеки). Это же касается и государственной регистрации сделок, предусмотренной законом, что актуально для любых сделок с недвижимым имуществом. Ничтожны в силу закона сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные государственными или муниципальными предприятиями без согласия собственника. Необходимо учитывать оговорку статьи 168 ГК РФ о том, что законом может быть установлена оспоримость сделки, совершенной с нарушением законодательства, или предусмотрены иные последствия такого нарушения (например, крайне распространенное совершение сделки юридическим лицом без необходимой по закону лицензии статьей 173 ГК отнесено к случаям оспоримости, то есть только по иску определенных лиц она может быть признана судом недействительной). С учетом цели настоящего Заключения при рассмотрении сделок, противоречащих закону, целесообразно подробнее остановиться на особенностях ипотеки. Так, ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при залоге здания или сооружения по этому же договору должен быть передан в залог земельный участок, расположенный под ними или его функционально необходимая часть либо возможно заложить принадлежащие залогодателю права аренды на соответствующий земельный участок. То есть вопрос использования земельного участка потенциальным приобретателем предмета ипотеки есть обязательное существенное условие такого договора ипотеки, наличие которого требуется законом. Если же залогодателю не принадлежат ни право собственности, ни право аренды на соответствующий земельный участок, то вопрос решается иначе. В данном случае логична позиция судебной практики, выраженная в Информационном письме ВАС РФ (№ 61 от 27.02.2001 г.): не может оспариваться на основании противоречия закону сделка по ипотеке здания, заключенная без одновременного залога прав на землю, принадлежащей залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования. В силу применимых здесь ст. 37 ЗК РФ и ст.69 закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования, права залога не распространяются, следовательно к приобретателю заложенного здания, сооружения по нормам земельного законодательства перейдут права на землю на тех же условиях, на которых ими обладал прежний собственник здания, сооружения. Сделки, совершенные с целями, противными основам правопорядка и нравственности (к ним относят нормы морали, конституционные принципы, права и свободы граждан и т.д.), не характерны для оборота недвижимого имущества. Интересны они необходимостью наличия умысла хотя бы у одной из сторон по сделке, то есть сторона (стороны) должны заведомо осознавать, предвидеть противность такой сделки основам правопорядка и нравственности и желать наступления ее последствий. Примером таких сделок могут служить любые сделки, преследующие цель уклонения от налогов или сокрытия доходов, или сделки крупных государственных предприятий (казенных заводов) по незаконному отчуждению имущества, в том числе недвижимого. Статья 170 ГК РФ предусматривает ничтожность мнимой сделки, то есть той, которая совершена без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и притворной сделки, то есть той, которая совершена для прикрытия другой сделки с наступлением соответствующих последствий, характерных для этой другой сделки (при этом к сделке, которую стороны действительно имели в виду, по соглашению сторон или по решению суда будут применены относящиеся к ней нормы закона). Типичные примеры притворных сделок - когда договор аренды помещения прикрывают договором о совместной деятельности или договором аренды производственного оборудования прикрывается договор аренды здания (помещения цеха, завода). В отличие от мнимой, притворная сделка может быть оспоримой, а значит и действительной, именно в отношении последствий той сделки, которая действительно имелась в виду сторонами. К ничтожным также относятся сделки, совершенные недееспособными гражданами (по иску опекуна допускается оспоримость такой сделки, если им будет доказана существенная выгода для недееспособного лица, получаемая в результате такой сделки), несовершеннолетними лицами до 14 лет.
Среди оспоримых сделок наиболее актуальны сделки юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности: это вышеупомянутые сделки без лицензий либо прямо ограниченные (запрещенные) учредительными документами. Важный момент: для признания такой сделки недействительной нужно доказать, что другая сторона должна была знать (или знала) о незаконности совершаемой ею сделки, то есть добросовестность контрагента презюмируется. Также крайне распространено совершение сделок при ограничении полномочий на их совершение, как физического, так и юридического лица. Это так называемые оспоримые сделки "с превышением полномочий". Например, директор филиала компании совершает сделку от имени компании по приобретению недвижимости по доверенности. При этом в уставе компании зафиксировано, что любые сделки с недвижимостью от имени компании совершаются только руководителем иили с предварительного одобрения Совета директоров. Часто в учредительных документах компаний ограничиваются суммы сделок, на совершение которых требуется получение специальных полномочий (разрешений). В любом случае такие сделки оспоримы при доказанности осведомленности контрагента об ограничениях полномочий, а судебная практика исходит из того, что контрагент должен удостовериться при совершении сделки в полномочиях представителя другой стороны.
Напомним, что также оспоримы сделки несовершеннолетних в возрасте с 14 до 18 лет, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей, когда такое согласие требуется по закону (например, для совершения сделки купли - продажи квартиры или дачи); сделки, совершенные под влиянием заблуждения, которые очень характерны для рынка недвижимости. Заблуждение одной из сторон имеет значение, если оно касается природы сделки или тождества ее предмета, при которых снижаются возможности его использования по назначению. Например, лицо приобрело жилое помещение, намереваясь полностью перепланировать и перестроить его с целью проживания в нем, а после заключения сделки выяснилось, что разрешение на перепланировку на законных основаниях получить невозможно и помещение не может быть использовано для проживания. Земельный кодекс РФ в ч.З и 4 ст. 37 ЗК РФ прямо предусмотрел те виды информации о земельном участке, предполагаемом к продаже, которые могут ввести покупателя в существенное заблуждение относительно предмета сделки, а также последствия в виде возмещения реального ущерба покупателю (в данном случае как раз будет иметь место оспоримая в соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка). Еще одно основание оспаривания сделки - ее совершение под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств. Для сделок с недвижимым имуществом актуальна возможность оспаривания именно кабальных сделок, то есть тех, которые заключены при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон вынужденно на крайне невыгодных для нее условиях. В данном случае эта сторона является потерпевшей и может оспорить сделку. Возмещение реального ущерба потерпевшей стороне в результате признания сделки недействительной присутствует в качестве последствий недействительности сделок наряду с двусторонней реституцией и обращением полученного в доход государства и характерно для сделок, совершенных под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, для кабальных сделок.
