Статьи
Строим вместе
Опубликовано: 7 Октября 2002
Источник: Журнал "Салон/Недвижимость"
Вы решили купить новую квартиру в элитном доме. Как известно, приобретение недвижимости на стадии строительства снижает цену вашей покупки на 15 - 30 процентов. Согласитесь, это намного выгоднее, чем покупать уже готовое жилье. Итак, вы обратились к застройщику, заявив о своем желании, и вам предложили заключить договор". Впрочем, вариантов не так уж много: либо вы заключаете договор о долевом участии в строительстве, либо - договор соинвестирования, В чем разница между этими понятиями? Скорее всего, представитель компании-застройщика вряд ли даст исчерпывающий ответ на этот очень важный вопрос. Определить разницу поможет ведущий рубрики "Юридический аспектЪ" Анатолий Кучерена - директор адвокатского бюро "Аргумент" Московской городской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук.
В настоящей статье с юридической точки зрения проанализированы понятия соинвестирования и долевого участия в строительстве, условно относимые субъектами инвестиционной деятельности к двум различным самостоятельным видам договорных отношений. В основу данного анализа положены ключевые нормы действующего гражданского законодательства РФ, арбитражная практика, а также комментирующие и разъясняющие акты налоговых органов.
Сегодня на законодательном и на практическом уровнях реализации инвестиционных проектов в строительстве сложилась устойчивая схема взаимоотношений участников строительства, которая может применяться в нескольких различных вариантах. Интересующие нас варианты применения этой общей схемы и будут рассмотрены ниже. Итак, в инвестиционном проекте всегда принимают участие три ключевых субъекта: инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик. При этом каждый из них вправе совместить функции двух различных субъектов. Наиболее распространен вариант совмещения функций инвестора и заказчика. Обозначим условно взаимоотношения этих трех субъектов "основным уровнем" реализации проекта. Но экономические условия и специфика финансовых взаимоотношений хозяйствующих субъектов диктуют инвесторам необходимость привлечения дополнительных ресурсов, которыми и являются средства так называемых соинвесторов (или субинвесторов). Условно обозначим взаимоотношения инвестора и соинвестора "вспомогательным уровнем" реализации проекта. Как раз формально договоры между ними и называются "договорами о соинвестировании". Хотя по сути ясно, что фактическим соинвестором может быть и заказчик, и даже подрядчик. "Соинвестирование" - термин не юридический, а скорее очень обобщающее обозначение взаимоотношений всех участников инвестиционного проекта, для удобства применяющийся в строительной практике только в отношении обязательств инвестора и соинвестора (субинвестора). Можно также определить условный статус соинвестора как третьего лица по отношению к основным участникам инвестиционного проекта. Как правило, соинвестор появляется на стадии уже начатого строительства, и привлекается инвестором в различных формах, которые будут подробно рассмотрены ниже. Оговоримся сразу, что самой распространенной формой привлечения является долевое участие в строительстве, наряду с возможными привлечением средств финансирования, переуступкой прав и обязанностей по контракту с заказчиком (или инвестиционному контракту) и т.д.
Итак, долевое участие в строительстве есть ни что иное, как форма, в которую могут быть облечены взаимоотношения участников инвестиционного проекта, при этом не только инвестора и соинвестора, но и иных субъектов (!!!). Важно отличать такого рода формы от юридической природы взаимоотношений и, что главное, от юридической классификации того или иного договора. Отсюда вывод: названный "договором о соинвестировании" договор может по юридической природе взаимоотношений участников как совпадать, так и не совпадать с "договором о долевом участии в строительстве". Более того, по этому же виду договорных обязательств могут быть квалифицированы и иные виды договоров. Именно в этой отрасли предпринимательства наиболее распространены договоры и формы взаимоотношений, не позволяющие сразу четко дать им юридическую классификацию в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Далее, с учетом оптимального использования существующих правовых гарантий для участников инвестиционного процесса, выгодного использования коллизий и пробелов действующего законодательства, а также крайне противоречивой арбитражной практики (при этом оговорюсь, что при написании данной статьи приоритет был отдан достаточно стабильной практике Арбитражного суда г. Москвы по делам о защите прав собственников, инвесторов и по спорам о правах на объекты застройки), приводится сравнение наиболее типичных, на мой взгляд, "видов" договоров о долевом участии в строительстве. Рационально было бы разделить такие договоры на два "вида":
1) являющиеся по своей юридической природе договорами о совместной деятельности;
2) не являющимися таковыми.
В случае возникновения спора суд в первую очередь будет относить представленный ему договор к первому или ко второму виду для определения норм материального права, подлежащих применению в данном деле (нормы ГК РФ, в том числе о совместной деятельности либо только инвестиционное законодательство: федеральный закон "Об осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений" и ряд других нормативных актов.) Именно договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) в схеме привлечения инвестиций для строительства объектов недвижимости имеет ряд преимуществ: относительно прав участников - инвесторов, налогообложения и бухгалтерского учета. Последние два аспекта не будут рассматриваться в настоящей статье в силу их значительного объема и детальности, требующих отдельного анализа.
В данный момент в договорной практике и налоговом законодательстве широко используется термин "дольщик" по отношению к участнику долевого строительства. Но важно понимать, что права и обязанности "дольщика" могут принципиально различаться в зависимости от условий договора, хотя, казалось бы, суть всегда одна: обязанность профинансировать строительство в определенном размере и в определенный срок и право получить в собственность определенную площадь застройки в течение установленного срока по обусловленной цене. Также необходимо принимать во внимание, что если инвестором (соинвестором) выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, и преследующее в процессе долевого участия в строительстве исключительно потребительские цели, то есть получение в собственность жилья, то к взаимоотношениям сторон (в каком бы виде они не были оформлены) в случае спора суд будет применять нормы законодательства о защите прав потребителей, так как в данном случае судебная практика квалифицирует инвестиционные взаимоотношения исключительно как взаимоотношения по возмездному оказанию услуг. Далее остановимся на наиболее значимых, на наш взгляд, моментах, присущих договору о совместной деятельности. Споры о правовом статусе объектов незавершенного строительства и о правах инвесторов на стадии строительства существенно преобладают по количеству в арбитражном судопроизводстве.
Очевидно, что правовой статус объекта застройки есть "камень преткновения" в процессе юридического оформления взаимоотношения сторон. В соответствии с ч. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное участниками совместной деятельности ("дольщиками" в рассматриваемой строительной практике), а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, иное имущество, признается их общей долевой собственностью. Так же существенно, что в процессе строительства объекта, в том числе в случае возникновения споров в связи с отказом одного из участников совместной деятельности от дальнейшего участия в ней, на него распространяются нормы ГК РФ о распоряжении имуществом в общей долевой собственности, о его разделе, о праве преимущественной покупки доли другими участниками и возможность компенсации выбывающему участнику стоимости внесенного им вклада, так как выдел доли в объекте застройки в натуре как правило невозможен (статьи 246, 250, 252 ГК РФ).
Как известно, до недавнего времени действовала нелепая норма ч. 3 ст. 7 закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" об обязанности участника-инвестора, отказывающегося от дальнейшего участия в финансировании проекта, компенсировать другим участникам понесенные затраты, которая вообще заводила в тупик судебные разбирательства. Важный момент: договор о совместной деятельности не допускает "исчезновения" права собственности инвестора на долю в имущественном комплексе по каким-либо основаниям (напомним, что объект застройки является движимым имуществом до момента его государственной регистрации (!!!) в качестве незавершенного строительства в случае намерения дольщика распорядиться своей долей или правом на недвижимое имущество на стадии строительства, более того, это возможно только при прекращенном договоре подряда). В то же время многие варианты договоров долевого участия в строительстве допускают как отсутствие подобного права, так и фактическую невозможность осуществления распоряжения долей собственности. В случае же спора по договору о совместной деятельности суд будет рассматривать лишь вопрос о размере доли участника, не ставя под сомнение его право собственности на часть объекта застройки. В договоре обычно определяется размер долей и их денежная оценка, иначе они признаются равными. Судебная практика по данной категории дел четко придерживается определения стоимости долей участников в соответствии с размерами внесенных вкладов. В рамках данной статьи не представляется возможным показать отличия договора о совместной деятельности от всех иных применяющихся на практике десятков вариантов "договоров о долевом участии в строительстве", возможно лишь указать на основные вышеупомянутые преимущества договора о совместной деятельности.
Итогом вышеизложенного представляется следующее: понятия "соинвестирование" и "долевое участие в строительстве" не идентичны двум видам договоров. Более того, понятие "соинвестирование" безусловно поглощает собой понятие "долевое участие в строительстве" как форму такого соинвестирования.
При юридическом оформлении взаимоотношений участников инвестиционного проекта необходимо четко представлять их преимущественные цели, их правовой статус, и главное - оптимальную схему реализации и защиты имущественных интересов участников. Ведь долевое участие в строительстве - не единственный вариант формы привлечения инвестиций в капитальном строительстве.
Вы решили купить новую квартиру в элитном доме. Как известно, приобретение недвижимости на стадии строительства снижает цену вашей покупки на 15 - 30 процентов. Согласитесь, это намного выгоднее, чем покупать уже готовое жилье. Итак, вы обратились к застройщику, заявив о своем желании, и вам предложили заключить договор". Впрочем, вариантов не так уж много: либо вы заключаете договор о долевом участии в строительстве, либо - договор соинвестирования, В чем разница между этими понятиями? Скорее всего, представитель компании-застройщика вряд ли даст исчерпывающий ответ на этот очень важный вопрос. Определить разницу поможет ведущий рубрики "Юридический аспектЪ" Анатолий Кучерена - директор адвокатского бюро "Аргумент" Московской городской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук.
В настоящей статье с юридической точки зрения проанализированы понятия соинвестирования и долевого участия в строительстве, условно относимые субъектами инвестиционной деятельности к двум различным самостоятельным видам договорных отношений. В основу данного анализа положены ключевые нормы действующего гражданского законодательства РФ, арбитражная практика, а также комментирующие и разъясняющие акты налоговых органов.
Сегодня на законодательном и на практическом уровнях реализации инвестиционных проектов в строительстве сложилась устойчивая схема взаимоотношений участников строительства, которая может применяться в нескольких различных вариантах. Интересующие нас варианты применения этой общей схемы и будут рассмотрены ниже. Итак, в инвестиционном проекте всегда принимают участие три ключевых субъекта: инвестор, заказчик-застройщик и подрядчик. При этом каждый из них вправе совместить функции двух различных субъектов. Наиболее распространен вариант совмещения функций инвестора и заказчика. Обозначим условно взаимоотношения этих трех субъектов "основным уровнем" реализации проекта. Но экономические условия и специфика финансовых взаимоотношений хозяйствующих субъектов диктуют инвесторам необходимость привлечения дополнительных ресурсов, которыми и являются средства так называемых соинвесторов (или субинвесторов). Условно обозначим взаимоотношения инвестора и соинвестора "вспомогательным уровнем" реализации проекта. Как раз формально договоры между ними и называются "договорами о соинвестировании". Хотя по сути ясно, что фактическим соинвестором может быть и заказчик, и даже подрядчик. "Соинвестирование" - термин не юридический, а скорее очень обобщающее обозначение взаимоотношений всех участников инвестиционного проекта, для удобства применяющийся в строительной практике только в отношении обязательств инвестора и соинвестора (субинвестора). Можно также определить условный статус соинвестора как третьего лица по отношению к основным участникам инвестиционного проекта. Как правило, соинвестор появляется на стадии уже начатого строительства, и привлекается инвестором в различных формах, которые будут подробно рассмотрены ниже. Оговоримся сразу, что самой распространенной формой привлечения является долевое участие в строительстве, наряду с возможными привлечением средств финансирования, переуступкой прав и обязанностей по контракту с заказчиком (или инвестиционному контракту) и т.д.
Итак, долевое участие в строительстве есть ни что иное, как форма, в которую могут быть облечены взаимоотношения участников инвестиционного проекта, при этом не только инвестора и соинвестора, но и иных субъектов (!!!). Важно отличать такого рода формы от юридической природы взаимоотношений и, что главное, от юридической классификации того или иного договора. Отсюда вывод: названный "договором о соинвестировании" договор может по юридической природе взаимоотношений участников как совпадать, так и не совпадать с "договором о долевом участии в строительстве". Более того, по этому же виду договорных обязательств могут быть квалифицированы и иные виды договоров. Именно в этой отрасли предпринимательства наиболее распространены договоры и формы взаимоотношений, не позволяющие сразу четко дать им юридическую классификацию в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Далее, с учетом оптимального использования существующих правовых гарантий для участников инвестиционного процесса, выгодного использования коллизий и пробелов действующего законодательства, а также крайне противоречивой арбитражной практики (при этом оговорюсь, что при написании данной статьи приоритет был отдан достаточно стабильной практике Арбитражного суда г. Москвы по делам о защите прав собственников, инвесторов и по спорам о правах на объекты застройки), приводится сравнение наиболее типичных, на мой взгляд, "видов" договоров о долевом участии в строительстве. Рационально было бы разделить такие договоры на два "вида":
1) являющиеся по своей юридической природе договорами о совместной деятельности;
2) не являющимися таковыми.
В случае возникновения спора суд в первую очередь будет относить представленный ему договор к первому или ко второму виду для определения норм материального права, подлежащих применению в данном деле (нормы ГК РФ, в том числе о совместной деятельности либо только инвестиционное законодательство: федеральный закон "Об осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений" и ряд других нормативных актов.) Именно договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) в схеме привлечения инвестиций для строительства объектов недвижимости имеет ряд преимуществ: относительно прав участников - инвесторов, налогообложения и бухгалтерского учета. Последние два аспекта не будут рассматриваться в настоящей статье в силу их значительного объема и детальности, требующих отдельного анализа.
В данный момент в договорной практике и налоговом законодательстве широко используется термин "дольщик" по отношению к участнику долевого строительства. Но важно понимать, что права и обязанности "дольщика" могут принципиально различаться в зависимости от условий договора, хотя, казалось бы, суть всегда одна: обязанность профинансировать строительство в определенном размере и в определенный срок и право получить в собственность определенную площадь застройки в течение установленного срока по обусловленной цене. Также необходимо принимать во внимание, что если инвестором (соинвестором) выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, и преследующее в процессе долевого участия в строительстве исключительно потребительские цели, то есть получение в собственность жилья, то к взаимоотношениям сторон (в каком бы виде они не были оформлены) в случае спора суд будет применять нормы законодательства о защите прав потребителей, так как в данном случае судебная практика квалифицирует инвестиционные взаимоотношения исключительно как взаимоотношения по возмездному оказанию услуг. Далее остановимся на наиболее значимых, на наш взгляд, моментах, присущих договору о совместной деятельности. Споры о правовом статусе объектов незавершенного строительства и о правах инвесторов на стадии строительства существенно преобладают по количеству в арбитражном судопроизводстве.
Очевидно, что правовой статус объекта застройки есть "камень преткновения" в процессе юридического оформления взаимоотношения сторон. В соответствии с ч. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное участниками совместной деятельности ("дольщиками" в рассматриваемой строительной практике), а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, иное имущество, признается их общей долевой собственностью. Так же существенно, что в процессе строительства объекта, в том числе в случае возникновения споров в связи с отказом одного из участников совместной деятельности от дальнейшего участия в ней, на него распространяются нормы ГК РФ о распоряжении имуществом в общей долевой собственности, о его разделе, о праве преимущественной покупки доли другими участниками и возможность компенсации выбывающему участнику стоимости внесенного им вклада, так как выдел доли в объекте застройки в натуре как правило невозможен (статьи 246, 250, 252 ГК РФ).
Как известно, до недавнего времени действовала нелепая норма ч. 3 ст. 7 закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" об обязанности участника-инвестора, отказывающегося от дальнейшего участия в финансировании проекта, компенсировать другим участникам понесенные затраты, которая вообще заводила в тупик судебные разбирательства. Важный момент: договор о совместной деятельности не допускает "исчезновения" права собственности инвестора на долю в имущественном комплексе по каким-либо основаниям (напомним, что объект застройки является движимым имуществом до момента его государственной регистрации (!!!) в качестве незавершенного строительства в случае намерения дольщика распорядиться своей долей или правом на недвижимое имущество на стадии строительства, более того, это возможно только при прекращенном договоре подряда). В то же время многие варианты договоров долевого участия в строительстве допускают как отсутствие подобного права, так и фактическую невозможность осуществления распоряжения долей собственности. В случае же спора по договору о совместной деятельности суд будет рассматривать лишь вопрос о размере доли участника, не ставя под сомнение его право собственности на часть объекта застройки. В договоре обычно определяется размер долей и их денежная оценка, иначе они признаются равными. Судебная практика по данной категории дел четко придерживается определения стоимости долей участников в соответствии с размерами внесенных вкладов. В рамках данной статьи не представляется возможным показать отличия договора о совместной деятельности от всех иных применяющихся на практике десятков вариантов "договоров о долевом участии в строительстве", возможно лишь указать на основные вышеупомянутые преимущества договора о совместной деятельности.
Итогом вышеизложенного представляется следующее: понятия "соинвестирование" и "долевое участие в строительстве" не идентичны двум видам договоров. Более того, понятие "соинвестирование" безусловно поглощает собой понятие "долевое участие в строительстве" как форму такого соинвестирования.
При юридическом оформлении взаимоотношений участников инвестиционного проекта необходимо четко представлять их преимущественные цели, их правовой статус, и главное - оптимальную схему реализации и защиты имущественных интересов участников. Ведь долевое участие в строительстве - не единственный вариант формы привлечения инвестиций в капитальном строительстве.
